نکات کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه بسته می شود ؟ یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد میشود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسایل حقوقی دارد ، قرارداد مشارکت در ساخت میباشد که در تعریف آن به زبان ساده آمده است که قراردادی فی‌مابین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید منعقد میگردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد.
به موجب مقتضای اطلاق این قرارداد ، هر طرف میتواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش‌فروش نماید مگر بیش فروش چیست ؟ اینکه در قرارداد این حق از یک طرف تا زمانی مشخص بطور مثال اتمام سفت‌کاری سلب شده باشد . بنابراین قراردادپیش‌فروش آپارتمان تابع قرارداد مشارکت در ساخت است .
بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد پراهمیت مشارکت در ساخت ، بندهای مهمی باید اشاره شود که به شرح ذیل میباشد :
الف) مشخصات کامل طرفین قرارداد حتما بصورت دقیق ذکر شود. متعاقدین باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنند .در این حالت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا بزه کلاهبرداری رخ ندهد.
ب) در هر قراردادی باید موضوع با جزییات کامل تعیین شود تا هیچ شبهه‌ای در آن ورود پیدا نکند.بطورمثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی میباشد.
ج) آورده طرفین اشاره شود ؛ بدین شرح که سازنده ملک فلان مقدار آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را بعنوان آورده ، وارد قرارداد کرده است.
د) سایر شرایطی که باید در قرارداد اشاره کرد عبارتند از:
نسبت سهم‌الشرکه طرفین قرارداد از سازه جدید حتما در عقد اشاره شود بطور مثال سازنده سازه با مالک زمین در قرارداد توافق میکنند که از 20 واحد ساخته شده 5 واحد برای سازنده و 15 واحد به مالک تعلق خواهد گرفت .
مدت قرارداد حتما مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع به عملیات کند و بعد از شروع ، در طول چه مدتی سازندگی را انجام دهد و مواعد دیگری از جمله گرفتن پایان کار و سایر موارد.یکی از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد ، به راحتی میتواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.
تعهدات طرفین به ریز باید مشخص بشود تا شخصی بعد از انعقاد قرارداد از زیر بار مسوولیت با بیش فروش چیست ؟ این توجیه که وظیفه من نیست ، شانه خالی کند.همچنین تعهدات به نحوی باید نگارش شده باشد که احتمال هیچ تفسیر سوء از آن تعهدات نباشد.
از دیگر بندهای قرارداد مشارکت در ساخت میتوان به شرایط قرارداد ، تعیین دفترخانه برای ثبت قرارداد محضری و ثبت اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد اشاره کرد.
شرایط فنی و اجرایی
یکی از بندهایی که باید بصورت کلمه به کلمه و در اصطلاح واو به واو تدقیق شود تا در آینده به اختلافی برخورد نشود ، بند شرایط فنی و اجرایی میباشد.
بطور مثال نوع کاشی ، شیرآلات ، کولر ، سرامیک ، اسکلت‌بندی و سایر متریال لازم برای ساخت یک ساختمان در آن درج شود ؛ زیرا در پرونده‌‌‌های ملکی بسیار دیده شده است که طرفین قرارداد به دلیل اختلاف در نوع بتنی که برای ساخت ساختمان به کار رفته است به مشکل برخورده‌اند. به همین خاطر برای منعقد کردن یک قرارداد حتما از یک مهندس خبره در این امر استفاده شود تا موضوعی از قلم نیافتد.
کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت
اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد دارند باید بسیار حواسشان جمع باشد که مورد کلاهبرداری قرار نگیرند .
یکی از کلاهبرداری‌های رایج که در امر قرارداد مشارکت در ساخت اتفاق میافتد ، در قرارداد به سازنده اختیار تام داده شده که سهم خود را پیش‌فروش کند . برخی سازندگان سودجو از این فرصت بدست آمده سوءاستفاده میکنند و بدون اینکه سرمایه‌ای به مشارکت وارد کرده باشند ، با پیش‌فروش واحدها و بدست آوردن مبالغ هنگفتی ، فرار را به قرار ترجیح میدهند و مالک عملا در پروژه شکست میخورد.
به همین خاطر برای پیشگیری از بوجودآمدن چنین جرایمی ، بهتر است حدالمقدور این حق به سازنده داده نشود یا در صورت اعطای این حق ، با استفاده از مشاوره وکیل ملکی خبره ، آن را محصور در قیدهایی کنند تا در معرض فرصت‌طلبی قرار نگیرند.
نوسانات قیمت ملک و هزینه‌های ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت حتما نگاشته شود که تغییرات و نوسانات در هزینه‌های ساخت که از تحولات ارزی و سایر علل نشات میگیرد ، تاثیری روی مبالغ تعیین‌شده قرارداد نداشته باشد ؛ چرا که بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم اشاره به این بند در قرارداد ، موقتا یا کلا متوقف شده‌اند.
استعلام از ملک و زمین مالک
سازنده‌ای که اقدام به عقد قرارداد میکند ، حتما از ملک و زمینی که بر روی آن عملیاتی میبایست انجام شود ، استعلام بگیرد .
استعلام آخرین وضعیت ملک ، از طریق مراجعه مالک به دفتر اسناد رسمی و ارایه مدارک شناسایی و اصل سند ملک صورت میگیرد .
پس از استعلام مشخص میشود که آیا ملک در رهن بانک یا سایر ارگان‌ها میباشد یا خیر ؟همچنین آیا ملک بازداشت هست یا خیر و اینکه در طرح‌های عمرانی ساخت و ساز شهری وجود دارد یا خیر ؟
پاسخ استعلام معمولا بین 48 ساعت تا 72 ساعت توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر و برای دفتر اسناد رسمی ارسال میشود.
سازنده دارای پروانه باشد
هنگامی که مالک زمین در اصطلاح عام اراده کند که ملک خود را بکوبد و از نو بسازد ، باید با سازنده‌ای وارد معامله بشود که دارای پروانه اجرا از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن باشد والا بدلیل عدم تخصص و یا در پی نظارت دستگا‌ه‌های نظارتی و پیش‌آمدن مشکلات قانونی در آینده ، باعث متوقف شدن فرآیند ساخت خواهد شد.
ارزیابی توانایی مالی سازنده
یکی از شرایط مهمی که سازنده باید دارا باشد ، تمکن مالی میباشد. برای ارزیابی توانایی مالی سازنده ابتدا لازم است هزینه‌های کلی پروژه بنا بر نوع سازه ، نوع متریال و … بعلاوه مقدار نقدینگی مورد نیاز ، مشخص شود و سپس زمان دقیقی را برای تامین هر یک از هزینهها تعیین نمود. پس از تعیین سرمایه‌ی لازم برای اجرای پروژه ، میبایست گردش مالی و دارایی سازنده را بررسی نمود.
لازم به ذکر است برخی از موسسات وجود دارند که عمل اعتبارسنجی مالی را انجام میدهند ، مالک میتواند با استعلام اعتبار مالی سازنده توسط این موسسات ، از توان مالی او آگاه شود.
نکته قابل توجه اینکه در مواردی که سازنده برای پیشبرد پروژه از شخصی بعنوان سرمایه‌گذار استفاده میکند ، مالک باید عمل اعتبارسنجی را نسبت به سرمایه‌گذار انجام دهد .
وجود دو سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
گاهی اوقات در قرارداد مشارکت در ساخت ، دو سازنده طرف قرارداد بیش فروش چیست ؟ ، قرار میگیرند . در این صورت سه حالت میتوان پیش‌بینی کرد که مسوولیت سازندگان در مورد مالک مشخص میشود:
حالت اول
حالت تساوی یعنی مسوولیت سازندگان در مقابل مالک باالمناصفه است.
حالت دوم
مسوولیت سازندگان بصورت تضامنی است یعنی هر کدام از آنها به تنهایی مسوول ساخت هستند و اگر یکی از سازندگان عملکرد مناسبی نداشت، مالک حق دارد علیه سازنده دیگر به دلیل عدم ایفای تعهد تضامنی هم اقامه دعوا کند .
حالت سوم
مسوولیت سازندگان به میزان آورده‌ای که تزریق به پروژه کرده‌اند میباشد.بدین توضیح که مسوولیت یک سازنده نسبت به آورده‌اش 40 درصد و سازنده‌ی دیگر 60 درصد مسوولیت در ساخت دارد .
نقش داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
بندی در قرارداد مشارکت در ساخت باید حتما اضافه شود بعنوان حل اختلاف یا داوری. در این بند یک نفر یا چند نفر داور تعیین میشود که در صورت بروز اختلاف در تفسیر قرارداد و یا سایر مشکلات حقوقی ، اقداماتی جهت حل اختلاف انجام دهند تا دیگر طرفین قرارداد به دادگستری و فرآیند طویل آن دچار نشوند.
اشخاصی که بعنوان داور تعیین میشوند باید تخصص و آگاهی کافی داشته باشند و به امور حقوقی و مهندسی اشراف داشته باشند . گاهی اوقات طرفین معامله اقدام به تعیین داوری میکنند که علاوه براینکه هیچ تخصصی ندارد بلکه با یکی از متعاملین نیز رابطه خویشاوندی داشته و باعث تصمیمات نادرستی در زمینه حل اختلاف میشود.
بنابراین بهتر است که متعاقدین داور خود را از مراکزی مانند کانون وکلا یا سازمان مهندسی بعنوان داور استفاده کنند تا با مشکلی در زمان حل اختلاف در قرارداد مواجه نشوند.
آرای دادگاه‌های تجدیدنظر در مورد مشارکت در ساخت
در مورد قرارداد مشارکت در ساخت به دو مورد از آراء تجدیدنظر میتوان اشاره کرد :
مورد اول )
سازندگان مسکن بدانند در قراردادهای مشارکت در ساخت ، مسوولیت پرداخت جریمه‌های شهرداری بابت تخلفات ساختمانی به علت لزوم پیش‌بینی و آگاهی سازنده از لزوم جریمه در فرض تخلف و اقدام به ضرر خود برعهده سازنده است مگر خلاف آن در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
مورد دوم )
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که نوعا مقید به مباشرت شخص سازنده است؛لذا متعهد نمیتواند بدون مجوز مالک موضوع قرارداد را به ثالث واگذار کند .
تضمین و ضمانت اجرای قرارداد مشارکت :
اگر ضمانت اجرایی برای تعهد نباشد ، عملا نوشتن تعهد بی‌فایده است. به‌همین منظور طرفین زمانی که تعهدی را به موجب قرارداد برای طرف مقابل با موافقت او ایجاد میکنند ، باید ضمانت عدم اجرای تعهد را ذکر کنند تا اهرم فشاری برای انجام تعهد باشد. بعنوان مثال میتوان از وجه‌التزام نام برد که شخص متعهد در صورت عدم ایفای تعهد باید فلان مبلغ را بابت خسارت به متعهدله پرداخت کند .
یا دیگر ضمانت اجرایی که میتوان به آن اشاره کرد ، اعمال فسخ قرارداد میباشد . بدین شرح که بیش فروش چیست ؟ اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند ، اختیار فسخ معامله برای طرف دیگر استقرار میابد.
یا دیگر ضمانت اجرایی که قابل ذکر است بدین توضیح است که اگر فرد به تعهد خود عمل نکند ، فرد متعهدله نیز حق دارد از تعهدی که برعهده دارد سرباز زند.
پرسش و پاسخ
آیا بهتر است شخص داور را در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین نمود یا تنها در قرارداد تعیین کرد که روش حل اختلاف داوری است و تعیین داور را موکول به بعد از بروز اختلاف نمود ؟
بعلت مشکلات احتمالی ناشی از عدم توافق بر شخص داور پس از بروز اختلاف و اطاله‌‌رسیدگی ناشی از مداخله اجباری دادگاه در معین کردن داور ، حتما داور تعیین شود .
چه اقدام حقوقی را برای پیش‌آمدن شرایط فورس‌ماژوری در حین اجرای ساخت پروژه ساختمانی باید در قرارداد ذکر کرد ؟
برای پیشگیری از مشکلات حقوقی در شرایط فورس‌ماژور مانند سیل ، بیش فروش چیست ؟ زلزله حتما باید بندی در قرارداد تحت عنوان فورس‌ماژور اشاره شود تا سازنده درگیر تعهد روزشمار نباشد.
دریافت مشاوره حقوقی از وکیل نادری
دفتر وکالت وکیل نادری با در اختیار داشتن وکلای خبره و متخصص و نخبه در زمینه دعاوی ملکی و به خصوص درزمینه قرارداد مشارکت در ساخت میتواند در باب تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و بعلاوه دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت ارایه مشاوره و قبول وکالت در این زمینه کنند.
عقد فروش اقساطی در بانکداری اسلامی
فروش اقساطی در بانکداری اسلامی به این معنا است که عین کالا با بهای مشخصی به غیر واگذار شود به صورتی که قسمتی یا حتی تمام بهای ذکر شده در سررسیدهای معین خود به اقساط مساوی یا غیرمساوی تقسیم و دریافت گردد.
شیوه‌ای که بانک‌ها در فروش اقساطی به کار میگیرند به این نحو است که مشتری نوع، مقدار و تولیدکننده یا فروشنده کالای موردنیاز خود را به بانک اعلام میکند تا بانک آن را تهیه نماید. در صورت تهیه این کالا توسط بانک، مشتری سود بانک و قیمت کالا را با مدت بازپرداخت معین، به صورت اقساطی پرداخت میکند. لازم به ذکر است که میزان حداقل یا حداکثر سود بانک توسط شورای پول و اعتبار تعیین میشود.
قواعد خرید داخلی یا خارجی :
چنانچه خرید در داخل کشور صورت گیرد بانک تنها بهای کالا را پرداخت میکند و مابقی هزینهها از جمله بسته‌بندی،بیمه، بارگیری،حمل و تخلیه به عهده مشتری میباشد مگر اینکه در مصوبه استثنایی در این خصوص ذکر شده باشد. اما اگر خرید خارجی باشد بانک تنها هزینه کالای وارداتی را پرداخت و مابقی هزینه را مشتری متقبل میشود. معمولا بانک از طریق گشایش اعتبارات اسنادی، خریدهای خارجی را انجام میدهد که در این صورت مشتری باید کلیه مجوزها و تاییدیه‌ها را اخذ کند.
واحدهای اقتصادی مجاز در دریافت تسهیلات:
شایان ذکر است واحدی که تقاضای دریافت این تسهیلات را از بانک دارد باید حتما خود مصرف‌کننده باشد مانند واحد تولیدی و خدماتی؛ در ادامه قانون عملیات بانکی بدون ربا به این موضوع اشاره میکند که فروش اقساطی برای سرمایه در گردش تنها برای واحدهای تولیدی در نظر گرفته میشود و سایر تسهیلات فروش اقساطی برای امور تولیدی و خدماتی مورد استفاده قرارد میگیرد. اعطای تسهیلات بابت قرارداد فروش اقساطی به بخش خدماتی غیر مجاز میباشد.
در ایران بانک‌ها به منظور ارائه تسهیلات مورد نیاز واحد تولیدی و خدماتی مستقیما وارد عمل شده و کالاهای ذیل را تهیه و به صورت اقساطی در اختیار متقاضیان قرار میدهند.
الف ـ مواد اوليه و لوازم يدکی؛ ب ـ اموال منقول نظیر وسایل، ماشین آلات و تأسیسات؛ ج ـ مسکن
فروش اقساطی مواد اولیه و لوازم یدکی:
بانک، سرمایه واحد تولیدی که شامل بخش حقیقی و یا حقوقی است را تامین و براساس تعهد خرید و درخواست مشتری، مواد اولیه و لوازم یدکی را خریداری کرده و طی اقساطی به متقاضی می‌فروشد.
بانک با نظارت برقیمت رسمی مواد اولیه و تشخیص خود درخصوص مواد اولیه که قیمت رسمی ندارند این تسهیلات را محاسبه کرده که مدت زمان بازپرداخت این محصولات نباید بیشتر از یک سال شود.
فروش اقساطی اموال منقول نظیر وسایل، ماشین آلات و تأسیسات:
بانک میتواند بنابر تقاضای مشتری اموال منقول را در جهت توسعه امور صنعت معدن، کشاورزی و خدمات خریداری و با اقساط معینی به متقاضی بفروشد. مدت بازپرداخت اقساط بر مبنای عمر مفید اموال تعیین میشود.
فروش اقساطی مسکن:
براساس قانون عمیلیات بانکداری بدون ربا ، بانک میتواند در جهت سهولت در تامین مسکن، واحدهای مسکونی ارزان قیمت یا واحدهایی که خود احداث کرده را بنابر درخواست کتبی به متقاضیان با اقساط مشخص بفروشد. مدت بازپرداخت و نرخ سود این قرارداد به ترتیب تابع ضوابط و عقود مبادله‌ای است.
مدت بازپرداخت :
فروش اقساطی برای هر بخش اقتصادی، مدت بازپرداخت مشخصی را تعریف کرده است. به این صورت که مواد اولیه و ابزار کار عقدی کوتاه مدت حداکثر یک سال، اموال منقول نظیر وسایل، ماشین آلات و تأسیسات میان‌مدت تا پنج سال و در زمینه مسکن، بلندمدت و بیش از 5 سال در نظر گرفته میشود.
فروش اقساطی در بانکداری اسلامی روشی است که بانک به جای اینکه تسهیلات به واحد اقتصادی ارائه دهد تا در زمینه‌های خرید لوازم یدکی، مواد اولیه ماشین‌آلات و تاسیسات صرف شود، خودش مستقیماً این موارد را تأمین کرده و به صورت اقساطی دراختیار متقاضی قرار میدهد.
ضوابط مورد عمل :
1- داشتن اهلیت ، صلاحیت فنی ، حسن شهرت و پرداخت، سابقه کار و مراودات بانکی
2- در این عقد مواد اولیه معمولاً کوتاه مدت و مدت آن یک دوره تولید و حداکثر یکسال میباشد.
3- فروش اقساطی ماشین آلات، تجهیزات و تاسیسات میان مدت و بلند مدت بوده و نباید از طول عمر مفید این اموال بیشتر باشد.
4- حداقل 20% مبلغ قرارداد تحت عنوان پیش پرداخت در قراردادهای میان مدت و بلند مدت ، از مشتری اخذ میگردد.
5- درصورتی که مشتری تمامی اقساط را قبل از سررسید پرداخت کند بانک متناسب با مدت زمان جلو پرداختی تخفیفی در سود به مشتری قائل میشود.
6- اعطای تسهیلات فروش اقساطی مواد اولیه به واحدهای خدماتی مجاز نمی‌باشد.
7- بیمه نمودن اموال موضوع قراردادهای فروش اقساطی توسط مشتری الزامی و به نفع بانک است.
معرفی انواع تسهیلات بانک ها در سیستم بانکی کشور، مرات مگ ارائه دهنده جدیدترین اطلاعیه ها و تحولات مربوط به قوانین اخذ تسهیلات بانکی
وظایف مهندس ناظر در قانون پیش فروش چیست؟
به گزارش کلید واژه به نقل از سازمان نظام مهندسی اطلاعیه ای مبنی بر وظایف مهندسین ناظر در قانون پیش فروش ساختمان صادر شد،این اطلاعیه به وظایف مهندس ناظر در هنگامی که ساختمان در هنگاه اجرا یا قبل از آن پیش فورش میشود اشاره میکند که ناظر در قبلا پیمانکار و خریدار چه وظایفی دارد
اطلاعیه سازمان در ارتباط با وظایف مهندسین ناظر در قانون پیش فروش
نظر به تصویب قانون پیش فروش و آیین نامه اجرایی آن و ضرورت آگاهی مهندسین ناظر از وظایف مصرّح در این ضوابط، بدینوسیله مواد ذیربط قانون و آیین نامه مذکور را به شرح ذیل اطلاع رسانی می نماید :
ماده ۴ قانون پیش فروش- تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گزاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره- در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحد های مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰٪) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه میباشد.
ماده ۱۲قانون پیش فروش- درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماینده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ قانون پیش فروش – پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده ۱۴ قانون پیش فروش – در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است ( کمتر از ده‌درصد ((۱۰٪)) پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت میگردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده ۵ آیین نامه اجرایی – کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی – در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا بیش فروش چیست ؟ متقاضی برسد.
چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.
ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی – در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (۶) ماده (۲) یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ۱۰ درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع میباشد.
ماده ۱۷آیین نامه اجرایی- امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
جزییات ضرری که نصیب سهامداران خودرویی می شود!/ زیان طرح پیش فروش ایران خودرو چیست؟
مشکانی، کارشناس اقتصادی می‌گوید: شرایط قطعه سازان بحرانی است و زیان میکنند همچنین با افزایش قیمت فلزات رو به رو هستیم، پس در نتیجه هزینه‌های تولید خودرو رشد قابل توجهی را داشته است. در این شرایط، فروش خودرو در قیمت‌هایی پایین‌تر از در کارخانه توجیهی ندارد و کاملا به زیان سهامدار تمام میشود.
جی پلاس؛ ایران خودرو در بیستمین مرحله فروش فوق العاده، دو مدل از محصول پارس را با موعد تحویل حداکثر ۹۰ روز از فردا عرضه میکند که این طرح تا روز شنبه ادامه بیش فروش چیست ؟ دارد. اما چه زیانی را سهامداران خودرویی متحمل میشوند؟
تجارت‌نیوز در ادامه نوشت: از پنج‌شنبه ۱۴ مرداد ماه تا روز گذشته متقاضیان خرید خودرو می‌توانستند با ثبت نام در طرح فروش فوق‌العاده ایران خودرو از شرایط ویژه این طرح استفاده کنند. قرعه‌کشی این طرح امروز با حضور نمایندگان نهاد‌های نظارتی برگزار میشود، و برندگان این طرح مشخص میشوند.
در این طرح دو مدل پژو پارس تولید کارخانه ایران خودرو به متقاضیان فروخته میشود و در بازه ۹۰ روزه به خریداران تحویل داده میشود. پژو پارس بنزینی به مبلغ ۱۴۰ میلیون تومان و دیگری پژو پارس tu5 به مبلغ ۱۴۵ میلیون تومان. هر دو این مدل در بازار آزاد با قیمتی بالاتر از قیمت در کارخانه به فروش می‌رسند و اختلاف قیمت فاحشی را میتوان در آن به چشم دید.
در بازار پژو پارس tu5 را خریداران خودرو باید در محدوده قیمتی ۲۹۰ میلیون تومان خریداری کنند و حالا در این طرح که با تحویل فوری ۹۰ روزه خودرو به دست خریدار می‌رسد رانتی گسترده به متقاضی خرید خودرو داده میشود. اما شرکت زیان‌دهی مانند ایران خودرو چگونه میتواند دست به این کار بزند؟
درباره این مساله عبدالله مشکانی، کارشناس اقتصادی معتقد است هزینه تولید خودرو با استفاده از قطعات وارداتی و داخلی محاسبه میشود. در حال حاضر هم قطعات وارداتی با قیمت دلار بالایی محاسبه میشود و هم قیمت محصولات داخل.
او می‌گوید: در سال‌هایی که شرایط اقتصادی از وضعیت متعادل‌تری برخوردار بود، هزینه تولید خودرو پژو پارس رقمی بین ۸ تا ۹ هزار دلار تمام می‌شد. با قیمت فعلی دلار، قیمت واقعی این خودرو حدود ۲۲۰ میلیون تومان است که در فروش فوق‌العاده ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان زیر قیمت هزینه واقعی به فروش می‌رسد.
وی تشریح کرد: اما در شرایطی که ایران خودرو زیان انباشته ۱۵ تا ۲۰ هزار میلیاردی دارد و ارزش بازار این شرکت بزرگ رقمی حدود۶۰ هزار میلیارد تومان است، قطعا اگر رانتی در طرح‌های پیش‌فروش به متقاضیان خرید خودرو داده شود از جیب سهامدار است.
دولت باید توجه کند که در شرایط فعلی نمی‌توان خودرو را با دلار قدیم بفروشد
مشکانی معتقد است، دولت با اهداف سیاسی که دارد برای آرام کردن افکار عمومی و بالا نبردن قیمت خودرو در شرایط فعلی سعی میکند که خودرو را در نرخ‌های پایینی قیمت‌گذاری کند. اما دولت باید توجه کند که در شرایط فعلی نمی‌توان خودرو را با دلار قدیم بفروشد.
مشکانی همچنین می‌گوید: شرایط قطعه سازان بحرانی است و زیان میکنند همچنین با افزایش قیمت فلزات رو به رو هستیم، پس در نتیجه هزینه‌های تولید خودرو رشد قابل توجهی را داشته است. در این شرایط، فروش خودرو در قیمت‌هایی پایین‌تر از در کارخانه توجیهی ندارد و کاملا به زیان سهامدار تمام میشود.
IEO چیست؟ پیش خرید یا پیش فروش توکن چگونه انجام میشود؟/بررسی مفهوم IEO
آیا امکان پیش خرید توکن وجود دارد؟ چگونه میتوان توکن را پیش خرید کرد؟
IEO به چه معنا است؟ آیا میتوان توکن یا کوین را به حالت پیش خرید تهیه کرد؟ و یا ارز دیجیتالی هست. که قبل از ارائه به پیش فروش کردن توکن های خود بپردازد؟ این حالت چه مزایا و معایبی دارد؟ به سود خریدار است یا فروشنده؟در این مقاله از سایت جامع فیبودکس به بررسی این مفهوم خواهیم پرداخت با ما همراه باشید تا به نتایج مورد نظر دست یابیم.
عرضه اولیه توکن
عرضه اولیه توکن به چه معنا است؟ این مفهوم به ارائه شدن یک ارزش قبل از ارائه کامل آن به بازار اشاره دارد. یعنی سرمایه گذاران قبل از اینکه یک پلتفرم در دسترس کامل کاربران قرار بگیرد میتوانند ارزش آن را خریداری کنند. و توسعه دهندگان نیز قبل از ارائه کامل پلتفرم جدید به جذب سرمایه بپردازد.
در دنیای ارز های دیجیتال این بستر مانند سایر بستر های مالی برای سرمایه گذاران مهیا است. و تفاوت آن با سایر بازار های مالی عرضه آن در بستر های مختلف است. عرضه اولیه توکن های ارز های دیجیتال اگر به صورت مستقیم به واسطه ی توسعه دهندگان ارائه شود. اصطلاحا به آن ICO میگویند. و اگر توسط یک صرافی ارائه شود. به آن IEO میگویند. در ادامه به مقایسه این دو خواهیم پرداخت. قبل از آن نیاز است که در صورت عدم آگاهی به مقاله ICO از سایت جامع فیبودکس سری بزنید. و سپس به مطالعه ادامه این مطلب بپردازید.
موضع صرافی ها در بیش فروش چیست ؟ قبال عرضه اولیه توکن IEO
هر ایده در ابتدای اجرایی آن به سهولت از طرف کاربران اجرا نمیشود. چون همیشه مسائل امنیتی باعث میشود که ریسک پذیری بالایی در این خصوص انجام ندهند. در هر حال صرافی ها در ابتدا به عملکرد یکدیگر در خصوص پذیرش یک فناوری جدید توجه میکنند. در خصوص گسترش پیش فروش توکن و یا عرضه اولیه توکن (IEO) در ابتدا صرافی بایننس پس از بررسی جزییات طرح با پذیرش این فناوری پلتفرم خود را با نام “بایننس لانچ پد” منتشر کرد. از پی آن توسعه دهندگان “بیت تورنت” با بایننس دست همکاری دادند. و موقق شدند در بستر بایننس بیت تورنت چیزی به اندازه 7 میلیون دلار در مدت زمان کوتاه 15 دقیقه ای سرمایه را جذب و رکورد هارد کپ را به نام خود کند.
“هارد کپ یعنی سقف تعیین شده برای جذب سرمایه“
بازخورد استقبال از این فناوری در اولین تجربه هم برای بایننس و هم برای سایر صرافی ها مثبت بود. از این رو سایر صرافی ها مانند OKEx و KuCoin برای ارائه پلتفرم های خود اقدام کردند. این موضوع تنها به ترغیب صرافی ها برای حمایت از IEO نیانجامید. بلکه توسعه دهندگان را نیز برای ارائه پلتفرم خود در صرافی ها را نیز تشویق کرد. به طوری که تنها عملکرد درخشان بیت تورنت در زمینه جذب سرمایه در کارنامه بایننس باقی نماند. و پلتفرم Fetch به عنوان دومین IEO این بار در مدت زمان 15 ثانیه رکورد هارد کپ را به نام خود کرد. هارد کپ این پروژه مبلغ 6 میلون دلار تعیین شده بود.
تفاوت ICO و IEO
| عنوان تفاوت ها | ICO | IEO |
| اشتراک گذاری پلتفرم برای جذب سرمایه | توسط توسعه دهندگان | توسط صرافی ها |
| مدیریت و مسئولیت قرارداد هوشمند | بر عهده توسعه دهندگان | بر عهده صرافی ها |
| احراز هویت مشتری (اخذ مدارک شناسایی) | بسته به نوع پروژه متغیر است | در هر شرایط مدارک شناسایی از سرمایه‌گذاران اخذ میشود |
| بازاریابی | بر عهده توسعه دهندگان | بر عهده صرافی |
| احراز هویت توسعه دهندگان پروژه | ریسکی بوده و احراز هویت انجام نمیشود | از طرف صرافی احراز هویت انجام میشود. |
| نمایش عملکرد فروش | غیر قابل رویت | قابل رویت است. |
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد تفاوت های ICO و IEO به مقاله آن از سایت جامع فیبودکس سر بزنید.
بررسی مزایا و معایب IEO
مزایا
زمانی که یک صرافی اقدام به حمایت از یک پلتفرم را میگیرد. به طبع به سادگی اعتباری که از مردم کسب کرده و به واسطه ی آن به سوددهی رسیده است را از دست نمیدهد. صرافی ها برای اینکه یک پلتفرم را ارائه دهند تا جای ممکن نسبت به توسعه دهندگان و عملکردشان تحقیق میکنند. و تا زمانی که شاخص های مورد انتظار صرافی ها را به دست نیاورند. به تایید نخواهند رسید. و از سمت صرافی ها حمایت نمیشوند. علاوه بر تحقیقات و کنترل شاخص ها صرافی ها از توسعه دهندگان مدارک شناسایی در یافت میکنند. این خود باعث افزایش اعتماد برای حمایت از پروژه از سمت سرمایه گذاران خواهد شد.
پس از آن موضوع امنیت مطرح است. صرافی مشهوری مانند بایننس امتحان شده است. و تعداد زیادی از سرمایه گذاران سرمایه های خود را در بستر باینس خرید و فروش میکنند. اما زمانی که توسعه دهندگان خود به جذب سرمایه می‌پردازند. سایت ارائه دهنده و صفحه پرداخت با ریسک های بالایی بیش فروش چیست ؟ انجام میشود. و امنیت آنان زیر سوال است.
و در نهایت موضوع امکاناتی است که کاربران و توسعه دهندگان از صرافی به دست می آورند. با این حال که توسعه دهندگان در سود فروش با صرافی شریک میشوند اما امکاناتی مانند بازاریابی و سرعت توسعه بالا بر گرفته از اعتبار صرافی را به دست می آورند. کاربران نیز به سرعت متوجه نسخه های جدید در کنار امنیت بالا میشوند. از طرفی صرافی تعداد مشارکت سرمایه گذاران را در پروژه نمایش میدهد. که این خود هم برای توسعه دهندگان و هم سرمایه گذاران ایده آل است.
معایب
اول از همه موضوع هزینه ها مطرح است که ممکن است برای توسعه دهندگان گزاف باشد. هم اکنون چیزی به اندازه 20 بیت کوین میباشد. این عدد صرف نظر از درصدی است که بر روی توکن ها در جیب صرافی ها میرود.
موضوع بعدی صرافی ها است. صرافی های گوناگون و مختلفی برای ارائه خدمات د رحال فعالیت اند. و تریدر ها به صورت پراکنده در آنان حساب کاربری دارند. پس اگر توسعه دهندگان یک صرافی را برای IEO انتخاب کرده باشند. الزاما همه تریدر ها مطلع نمیشوند. و این خود باعث میشود که یک پلتفرم به اندازه کششی که دارد جذب سرمایه نکند. و دیده نشود.
و در نهایت موضوع مشارکت بین توسعه دهندگان و صرافی مطرح است. که مالکیت اصلی در دست توسعه دهندگان نخواهد بود . بلکه کلیات به دست صرافی است. مثل واریزی های سرمایه گذاران، کلید خصوصی و… به عبارت دیگر پروژه به یک پروژه متمرکز تبدیل خواهد شد.
دیدگاه شما